как да си построя къща

[bgbul]

Моля в тази тема да се добавят само документи и конкретни , актуални коментари по темата .
Нека да е полезна за всеки колега .
Нека всеки покаже какво знае , какво е чел или какви проблеми Е РЕШИЛ ( а не имал ) по време на строежа и узаконяването .
Дано не се превърне в поредната "кой е по, по , най ". Успех !
Ето за начало :
http://estroi.bghot.com/index.php

[Стефан Слабов]

До: как да си построя къща

Благодаря, много полезна информация и точно на време....

[lazarlk]

До: как да си построя къща

То тази тема е като за родителите ни......Едва ли някой от тук присъстващите е строил. Да построиш е едно, да платиш и да ти построят-съвсем друго.

[druncho]

До: как да си построя къща

Малко ще се повторя от други теми, но пък така ще е по-пълна моята картинка.
Моя парцел беше в регулация, но без ток и вода. И двете бяха на около 100м.
Първо си извадих скица (3 месеца, при срок 1 месец). Междувременно отидох при геодезист и ми направи снимка и трасировъчен план. После дойде ред на визата (отново 3 месеца при срок 1 месец). Там дават строителното петно с указани отстояния от границите на парцела.
Следват предварителни договори с електрото (15kW мощност, трифазен) и водата. За електрото няма проблем (1 месец срок), но за водата случая е следния:
Подава се искане до ВиК за съществуващи водопроводи. Дават схемичка и писъмце. Следва искане за указания за водоснабдяване на парцела ти от общината (това мисля се подава и когато имаш вода по улицата на парцела). Там пише откъде да мине водопровода и какъв да е диаметъра му. След това пак от общината се иска документ, че улицата, по която минава водопровода е нейна собственост (ако не е изградена улицата, а я има само по регулация може да не са минали отчуждителни процедури). С всичките тези документи се отива пак в общината и се подава заявление за сключване на договор за изграждане на техническа инфраструктура, където се упоменава, че всичко ще е за твоя сметка. С този договор се дава пълна свобода на проектиране и строителство, естествено всичко трябва да е според нормативите. Когато е готов проекта за водопровода, се съгласува във всички експлоатационни предприятия без "Софийска вода". Там отива, след като са взети всички други съгласувки. Следва ходене в ДАГ, вкарване на проекта (със всички съгласувки) за одобрение и издаване на разрешение за строеж. Силно препоръчвам да не се използват надзорни фирми за доклад нито за проекта на къщата нито за водопровод, защото няма такъв филм да излезе разрешение за строеж за 1 седмица (както трябва да е, когато проекта е придружен с доклад).
Предварителния договор с водата се сключва, когато има договор с общината за изграждането на водопровода. Срокът пак е 1 месец. Проектите за къщата и водопровода се правиха по едно и също време.
Следва намиране на архитект, който обикновено си има хора за другите специалности. Проектът отне около 3 месеца. Оттам, топъл, топъл, отива в местната община за одобрение и издаване на разрешение за строеж (2 месеца при срок 1 месец).
С издадено разрешение се отива в електрото за сключване на окончателен договор.
Аз съм стигнал дотук - имам разрешение за строеж, имам окончателен договор с електрото, като трябва да чакам 2 месеца да сложат електромера, след което трябва да ми се обадят да си взема служебна бележка и да отида пак в електрото за издаване на партида. Интересно, че електрото не изискват договор с общината - казаха ми да бучна сам 3 стълба и съм готов. Проекта за водопровода е пуснат навсякъде (без Софийска вода, както споменах) за съгласуване и в момента чакам. Поне експлоатационните предприятия си спазват сроковете, някои даже избързват (като ЧЕЗ).
Може и да пропускам нещо, но ако забележа пропуск, ще допълвам.

П.С. В темата за груб строеж бях пуснал едно файлче за документи по време на строителството. Никой строител не отговори, а тук съм виждал поне 3 такива. Напишете нещо и за тази документация.

[bgbul]

До: как да си построя къща

То тази тема е като за родителите ни......Едва ли някой от тук присъстващите е строил. Да построиш е едно, да платиш и да ти построят-съвсем друго.

Колега - първо си оправи личните данни ( от уважение към нас )- пиши от къде си и на колко си .
После - попрочети малко тук-там за ориентация . Тук ( Този Форум) не е чата или Фейсбука . Тук участват сериозни хора и вие по-младите се вписвате идеално , но ........ и бащите сме тук . Имам синове на 20 и 21 години . Как ти се струва ..... и съм от новите във Форума ( на 1 година).
Дано си се ориентирал за възрастта .....
Сега - прочети първия пост ( мнение) .
Там пише - САМО документи и личен опит за решени проблеми , а не празни приказки .
Това единствено в помощ на колеги , които искат да строят и да се ориентират по-лесно .
Не мога да ти пиша на лични , за това пиша тук . Дано го прочетеш ,защото ще го изтрия скоро .
Поздрави !

[rulin]

До: как да си построя къща

Полезна информация, която можем да допълним с коментарии по отделните точки, а така също да отстраним някои / според мен/ неточности. Започвам с избор на земя, ако няма такава предварително закупена или наследствена.
Като допълнение.
1. Изяснили сте си какво искате да построите – най общо като застроена и разгърната площ. Това са два критерия които Ви определят какъв по големина парцел да търсите.
2. Оглед на парцела задължително с актуална скица от собственика – съобразявате следните неща:
- слънчевото огряване на парцела и възможностите за ориентация на съответните фасади;
- съседното застрояване, ако има такова, или неминуемо в бъдеще ще се случи и как това ще се отрази на изгледи към и от къщата;
- ако, сте група инвеститори правите си ситуативен план за застрояване така, че всяка къща да си има собствена визия, съответни изгледи и подходи.
Парцела Ви е харесъл, решавате да го закупите и продължавате проучването.
2. Земята може да бъде в регулация, или извън регулация:
- в първия случай проверявате показателите за застрояване, които има заложени в дадената обща регулация. Това може да направите в съответна община или кметство. Регулацията може да бъде по ЗТСУ или по ЗУТ. Има съществени разлики в начина на приложение на регулацията по различните закони. Тя може да е изпълнена, а може и да е ясна само като план – без да е приложена. Минава се процедурата по чл.16 на ЗУТ, ако има такава, и при всички случай се прави ПУП-ПРЗ за конкретния парцел.
- ако, е извън регулация, проверявате при съответния главен архитект, може ли да се допусне изработването на частичен устроствен план – ПУП - ПРЗ и с какви показатели за застрояване. Ако е да,собственика на земята да пусне заявление до съответния кмет, главен архитект или както там е прието в съответна община за допускане изработването на частичен ПУП. Това е дълъг и тежък процес и може да бъде коментиран в отделна тема.
3. Използвате нотариус,който има компютърна връзка със Службата по вписване и в реално време може да проверите състоянието на имота относно разни тежести.
4. Парите превеждате по специална сметка със специални условия: продавача е титуляр на нея но може да се разпорежда след като Вие сте получили Удостоверение за първи купувач на имот без тежести от Службата по вписване. С този докумен даден от Вас на съответната банка парите се отблокират за продавача.

Неточност: Докато не го урегулирате, за този парцел ще може да получите само виза (скица с вътрешни граници в които ще може да строите) и да развивате с архитекта си всякакви идеи и планове.
Виза за проектиране се получава само след кото има изпълнена процедура по чл.16 и влязъл в законна сила ПУП – ПРЗ. Визата се заверява в съответните комунални структури. Обикновено се изписва на нея къде трябва да се завери.

Несъгласия:
1. Не подписвайте и никакви предварителни договори, които ви натоварват с допълнителни задължения и отговорности.
Дали ще купувате чрез посредник или самостоятелно трябва да се подпише предварителен договор, в който да се уточнят всички задължения и права на страните. Добре е да имате съответен конслутант, адвокат, които да защитава вашите интереси. Ако купувате имот за 40-50000 евро, консултация или изработването на договор за 200 – 300 лв. е немислимо спестяване в сравнение с загубите, които може да имате в последствие;
2. При самата покупка, намерете добър препоръчан нотариус с опит. За адвокат и други посредници е безсмислено да давате пари.
Отново грешна позиция, а също така може да се окаже и по- скъпа. Адвоката, подготвил ви предварителния договор е добре да подготви и НА.Сведете до минимум рисковите за пропуски и неточности в предварителната документация и НА като използвате независими правни услуги – адвокат и нотариус.
Изказвам тези съображения като личен, а вече и професионален опит. Ако, има интерес ще дам такива и по другите точки.

[druncho]

До: как да си построя къща

2. При самата покупка, намерете добър препоръчан нотариус с опит.

Като се спомена нотариус, в София мога горещо да препоръчам един. Перфектна професионалистка. Е ако си продавач може и да не е изгодно при нея, но ако си купувач само при нея.
Който се интересува да пита на лични.
Само ще кажа, че в моя случай накара продавача да издири роднини на предни или по-предни собственици, за да подпишат декларация, че нямат претенции към имота. И още колко документи изиска, за да е перфектна сделката. А реално можеше да се позове само на нотариален акт и въпроса за нея да е приключен.
В този ред на мисли внимавайте и изисквайте от нотариусите да си вършат качествено работата.

[Танасе]

До: как да си построя къща

"След закупуване на земята извикайте геодезична фирма да забие колчета на мястото ви. На тях се плаща обикновено на колче. Уредите им са много точни - мерят с точност до сантиметър, но ако извикате две фирми може да ви дадат разлики с по 1-2 метра, поради ползване на най-различни планове, с които неясно как се сдобиват от различни места. Извикайте и съседите да присъстват на меренето. Забийте после дълги здрави колчета по на метър в земята, тъй като ако ги застъпи бетоновоз, ще трябва да викате геодезичната фирма отново. Много хора обичат да сложат и ограда за видят как скъпоценното място е станало тяхно. Това е често безсмислено, тъй като може да пречи на достъпа на тежка строителна техника."

Геодезистите се викат преди това, защото при тази интерпретация може да се окаже, че местото не е това, което ви е показано при огледа. 1 Метър разлика трудно може да се получи вече /не е изключено/, но за повечето поземелни имоти има цифрови модели.

Говори се за местото, което смяташ, че ще купиш, вече уредени параметри по сделката. КОгато наемеш такъв, не знаеш колко информация може да ти даде за имота. А трасировката е 100- 200 лв. ако ги смяташ за пари...

[druncho]

До: как да си построя къща

Невъзможно е при всеки оглед да се ходи с геодезист. То златно ще излезе.
А и малко се отклоняваме от темата. Според мен идеята й е не да се дават съвети (каквото по инерция и аз направих), а да има мнения само на хора, минали вече през някакви процедури и строителство.

[rulin]

До: как да си построя къща

По проектирането.:
1. Извадете си виза за проектиране и я заверете в съответните дружества, посочени в нея;
2. Геодезис да ви заснеме терена и направи съответен цифров модел;
3. Направете геоложко проучване на терена. Най-добрият вариант е да се сондира в четири точки, обхващащи краищата на местото където ще се се построи сградата. Но, ако бюджета е ограничен може да се мине и с по малко точки;
4. Вземете становища на експлоатационните дружества - ВиК, Елктроснабдяване, Газоснабдяване, за присъединяване към съответните мрежи;
5. Запознайте се с НАРЕДБА № 1 от 4.04.2004 г. за определяне на минимални цени в устройственото планиране и инвестиционното проектиране и НАРЕДБА № 4 от 21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. Това ще Ви даде по-ясна представа какво искате и какво да получите в разговорите и договарянето на проектитането
6. Проучете при съответния главен архитект, който ще ви издава разрешението за строеж, минималния обем проектни разработки по части, които трябва да представите, за да ви се издаде разрешение. Също така разберете каква сума трябва да се плати на Общината за стоителното разрешение, ако внесете документацията с или без доклад за съответствие, изготвен от надзорна фирма.
С копия от наличната документация, проучванията и Вашите идейни представи за къщата може да започнете разговори с архитект за проектирането, цени и изготвяне на договор. Договора задължително да се регистрира в Камарата на архитектите. Документацията я изисквайте поне в 5 екземпляра, а тази за външни ВиК, Ел и др. връзки в плюс още един екземпляр.
Нещо което никой никъде няма да ви изисква, но според мен за една съвременна къща е важно, това е проектиране на информационна мрежа – вътрешна и външна. От личен опит когато едновременно работят рутери и сендери, последните засичат и сигнала от рутерите и се влошава качеството на картината.
Не подценявайте услугите и консултациите, които може да ви извърши една надзорна фирма по качеството и обема на проектирането, приемане на проектите от Вас, заверяване на документацията и получаване на разрешителното. Почти всички общини повишиха таксите, които вземат за издаване на някакво разрешение,и ако сте с доклад, таксата е около три пъти по-малка.
И .. хубавата къща е като хубавата жена – скъпи са, особено в поддръжката.

[druncho]

До: как да си построя къща

Виза за проектиране за първи път чувам да се заверява. Аз лично не съм.
Добре е да се знае, че Наредбата за минимални цени няма никаква стойност, защото беще отменена, ако не се лъжа, още 2008г.

[laary]

До: как да си построя къща

Говоря от личен опит след като уредите всички документи за УПИ най-важното е да подберете архитект който:
- да удоволетвори вашите желания ( на женат естествено)
- да даде разумни съвети, защото някой мисли е невъзможно или много скъпо да се реализират
- да работи с екип от проектанти ( Вик,Електро,Коструктор,Безопасност и здраве и другите не ги помня)
- да изготви всичко и да го подаде в общинският съвет за обсъждане
После сте Вие плащате,плащате и плащате , но и контролирате!
Ако някой има конкретен въпрос да пита?