Груб строеж на къща в град Варна

[Alerad]

Здравейте!
Предстои ми строеж на къща във Варна. Моля Ви, препоръчайте ми строителна фирма, която да работи качествено и коректно. Свързах се с няколко фирми от регистъра на КСБ, но някои от тях ми отказаха, защото проектът бил "сложен", а други се аргументираха с това, че строели само многоетажни жилищни кооперации, трети пък се оказа "кухи" фирми, четвърти се занимавали със сглобяеми къщи, но щели да се заемат с грубия строеж...Перипетиите ми се оказаха като за сценарий от филм на ужасите...
Къщата ми ще е с РЗП 500 кв. с четирискатен покрив, няма мазе.
Една голяма строителна фирма във Варна ми направи цялостна оферта за труд и материали, в която беше включила най-нискокачествените тухли, керемиди и др, а по проект в КСС са заложени от архитекта и проектанта ми тухли Винербергер, керемиди Тондах и т.н. Затова реших аз да закупя материалите, за да съм сигурен в материалите, които ще се вложат в обекта.
Моля Ви, препоръчайте ми кадърен специалист, който се занимава с инвеститорски контрол или технически ръководител, който да следи работата на обекта.
Благодаря за отговорите и извинявайте, ако съм задал въпросите си неточно!

Поздрави!

[kameno karp]

Кои са датите на започване и на издаване на обекта?

[Alerad]

Трябва ми читава строителна фирма, както и специалист в сферата на инвеститорския контрол в град Варна.

[mishomishev]

Аз мисля че си подходил неправилно.
Ако това е къща край Варна и е обикновенна еднофамилна къща от ниска категория - подхода е един
Ако това е многофамилна жилищна сграда или се намира в самия град Варна и в съседство са гъстозаселени или самото място е проблемно - тогава подхода е друг - с фирми и прочие...

Ти от кой тип си?

[Alerad]

Имам издадено разрешително от Община Варна за строеж на еднофамилна къща от пета категория. Къщата ще се строи в кв. Виница на град Варна. Проблемът на местна почва със строителните фирми е огромен. Търсят си балъци, а не предлагат качество и коректност насреща.

[krassitch]

Проблемът е огромен навсякъде...Трябват нерви като корабни въжета.Баш майсторчетата са изключително хитри.Голям филм

[mishomishev]

При еднофамилна къща от пета категория може да не я строиш с фирма !
Във Виница - е по спокойно - би трябвало да строиш както искаш без проблеми(надявам се мястото да е удобно това е ключово)

Строителните фирми определено не търсят балъци ами са затрупани с работа и буквално си избират обектите. Определено еднофамилна къща за тях не е примамлив обект и не си струва разправията - затова те отстрелват.
Принцип на работа на строителните фирми (90% от тях) - фирмата се състои от шеф и 2-3 секретарки или хора за всичко. Изключвам "Планет" примерно която има собствени работници..Там е друго...
Когато излезе обект - тогава строителната фирма наема бригада за конкретния обект и се плаща конкретно на тази бригада.

Бригадата върши цялата строителна работа - от нея зависи качеството бързината и начина на строеж.

Напълно е възможно(често срещано) шефа на строителната фирма е знаещ умен и вдъхва доверие - но е наел калпава бригада.
Строителната фирма (човека с когото се договаряш) реално се намесва при проблем(иначе няма да го видиш на обекта). Например - бригадата е съборила съседна постройка, има жалба от съседи или спор за оградата(често пъти има). Или мястото е шибано и се налага бетон помпата да разпъне на улицата или пък да прехвърли през друг имот.. Изобщо правни въпроси.. които не са маловажни де...
Освен това фирмата може да обезпечи строежа с оборудване - примерно нейни са хюнебеците и платната а бригадата идва с ръце в джобовете(най често).
Има обекти - които е добре и желателно да са с фирма!
Има обекти - които фирмата е излишна (даже пречи) и товари с пари - при тези обекти най добре е собственика (ти ) да се договори директно с бригадата! По този начин ще стане най бързо най точно и най евтино. Въпроса е да се намери правилната бригада.
Поначало хората се измързеливиха - не искат да работят тежка мръсна работа - и намирането на читава бригада не е лесно! Обикновенно 90% от варненските строежи са с добрички бригади. Няма как да накараш варненец да работи за .... да де...
Това нещо като инвеститорски или технически контрол --- направо го прескочи - ти си единствения контрол и така трябва да бъде.
Ти ще плащаш единствено на частния строителен надзор - който ще идва на обекта и ще ти води документацията -(на практика ще те пази от жалби и проблеми.
Другото което е че не вярвай сляпо на проекта - от личен опит - проекта се изпълнява на 50% - и грешките изникват в процеса на строеж.
Между другото - ако си с бригада - ти си директния началник и ще изменяш проекта без проблеми - ако е фирма тогава за всяко изменение се плаща-при това дебело и се губи време.
Това нещо с купуването на материал - не го прави (дано да не си) - това е в твоя вреда - ще го осъзнаеш още в началото...20% също е от значение.

Най умно - разделяш работата.. Първи етап(бригада) - това е грубия строеж - и търсиш такава профилирана бригада. Тя ще изкопае ще налее основите ще направи кофража после зидарията и накрая покрива. С това ще си приключил с акт 14 (покрив) - според мен 500м2 еднофамилна съща е работа за 2-3 месеца на малка бригада от 3-5 човека - не повече.
След това ти като собственик вече си поумнял джоба ти е поизтънял и си нае-бан - вече имаш представа и някакви контакти и тогава намираш втора бригада - тя е довършителни работи- изолация измазване гипскартони и прочие...
И това е ....
Няма да стане без твоето активно присъствие или намеса!
Или пък може и да стане .... ама тогаз или фирма или парите ще са двойни...

Без план за работа и конкретни неща - толкоз - общи приказки....
P.S
Цената и готовноста на бригадата много зависи от времето - лятото цените и ангажираноста са високи - и на практика за качествена бригада се бият богаташи арендатори фирми и... зимата е по спокойно(евтино)

[Alerad]

Невъзможно е да се построи обект от пета категория без лицензирана от КСБ фирма и без строителен надзор - от общината няма да узаконят къщата. Масово строителните фирми отказват да строят къщи. Предпочитат да строят "лабиринти" или "концлагери" в комплексите. Малкото строителни фирми, които желаят да се заемат с обекта, надуват цените и искат те да "дирижират" оркестъра - предлагат промени в заложените материали в КСС, по-нискокачествени тухли, ако може и керемиди втора употреба ще е най-добре за тях, но мен не ме устройва.

[Alerad]

Читава бригада или строителна фирма във Варна не е лесно да се намери! Направил съм запитвания до 17 фирми. Затова прибягнах до форуми - надявам се някой, който е минал по този трънлив път, да откликне на молбата ми и да даде контакти за връзка с коректен строител.

[Gadnyara]

"Ами как да ти кажа - това условие наистина е задължително но то много лесно се преодолява.
Ако бригадата е читава това означава че тя работи с доста хора и фирми - то с лекота може да използва чужд лиценз. Това се прави масово."

Постоянно работя със строителни фирми по друга линия. Никой не иска да носи гаранция за нещо, което друг ще строи. Не познавам човек да е строил от чуждо име, което поне значи, че наоколо (СФ) може би не е толкова масово. Изобщо не си представям как накрая ще отида в НАГ с набор документи и няма да ми поискат фактурите за плащанията към фирмата. В този момент вече съм 20+10% назад с ДДС и корпоративен данък, все пак играя ролята на краен клиент.

Иначе, намален е проектът, крайният резултат ще се опитаме да запазим. Аз съм решил как ще действам, едва като/ако свърша и взема зеленото листче, мога да обсъждам...

[m_markovski]

Мишев, не заблуждавай колегата!
Пета категория над 100м2 - задължително с надзор и лицензирана фирма член на КСБ. Има промени в ЗУТ от 2019.

[m_markovski]

Към автора на темата - от коя дата ти е разрешението за строеж?
И надявам се не си купил вече материалите.

Не бързай така да скачаш в дълбокото. Можеш да започнеш и догодина. Няма да е фатално.

Потърси читава фирма с читави собственици - чрез архитекта или познати/приятели, които са строили. Или фирма, която строи малки сгради, защото тези, които да свикнали да правят блокове по 10,000м2 РЗП няма да ти обърнат внимание.
Искай от архитекта подробна количествена сметка и я дай за остойностяване на фирмите. После тя става част от договора. Ако някой се дърпа - довиждане.

[Alerad]

Разрешението ми за строеж изтича в края на месец ноември 2024 година. Минах през огромни перипетии, големи шмекери се опитаха да ме измамят, но в последния момент се окопитих и се изплъзнах от отровното им жило. Архитектът ми е от София и не можа да ми препоръча свестни строители във Варна. Надзорът ми даде контакти на няколко фирми, но те не проявиха интерес към проекта. Свързах се със строителни бригади от Шумен, от Нови Пазар, от Търговище, от Силистра, но условието беше аз да намеря фирма, под "шапката" на която да построят къщата. А фирмите не са никак заинтересовани от това развитие на нещата. Допитах се и до съседи, които наскоро са си построили къщите около моя имот. Всички са ползвали бригади преди промените в ЗУТ. Куриозното беше, че всички ми отрязаха мераците да строя - двама от тях са сменили пет бригади, докато бъде готов грубия строеж на къщите им. Едни пишман строители от бригада са изляли плоча с 11 см отклонение към колона и след това с "бой и сръбка музика" съседът ми ги е изгонил от обекта...Заявиха ми категорично, че свестни строители вече няма. Мога да разкажа още много неща, но Ви моля, който има възможност, нека да помогне. Благодаря на отзовалите се!

[Gadnyara]

Сещам се за нов съсед покрай мен. Фирмата и бригадата беше от Шумен, а РЗП е около 200кв.м, предполагам, че са подходящи за изискването. Аз лично бях възхитен от техническия, доста добре подготвено момче, а каквото не знае се подготвяше за другия ден. Не позволи на никой от външните фирми да го поставят в неудобна позиция. Ако не бях минал през бумащините и нямах възможност лично да съм си техн., бих го наел за моя проект.

За фирмата и бригадата, ще питам съседа дали препоръчва и евентуално ще дам контакти.

[mishomishev]

Мишев, не заблуждавай колегата!
Пета категория над 100м2 - задължително с надзор и лицензирана фирма член на КСБ. Има промени в ЗУТ от 2019.

Абе ей !
Никъде не съм казал обратното ! Хора вие четете ли изобщо или просто карате по диагонал?
Посочих няколко начина как се преодолява това... Естетвено че е задължително условие - но е изпълнимо.

"Изобщо не си представям как накрая ще отида в НАГ с набор документи и няма да ми поискат фактурите за плащанията към фирмата"
Това изобщо не го разбрах - кой ще ти иска фактури за плащане към фирма? Сефте чувам такова нещо.
Нещо не се разбираме и нещо се губи по трасето - При започване на строеж - отиваш при надзора с документацията - и той открива строителна линия - след като е проверил и изчистил всички проблеми(той може да помогне и за лиценз) .Той води заповедната книга той прави бетоновия дневник и НАКРАЯ ТОЙ ИЗГОТВЯ ДОКУМЕНТИТЕ за въвеждане в експлоатация.

Не мога да си представя читава бригада и да не може да осигури лиценз - че тия хора само на село ли са строили??
Според вас изглежда невероятно че някоя фирма ще си отстъпи лиценза на бригада - хора айде пак прочетете горе...
БРИГАДАТА Е ВОДЕЩА - фирми и лицензи бол... Обикновенно бригадата работи в някоя фирма и между другото ще направи и къщата (нещо като частпром).Фирмата и бригадата се познават отлично работят заедно и си помагат... Това не са цигани или непознати че да рискуваш...Давам пример:
Фирмата казва на бригадира: добре де давам ти лиценза за този обект ама после вие ще ми направите онзи обект и на такава цена... Изобщо фирми бригади надзор - оплетени са като свински черва.
Естетвено като се появи някой клиент на който архитекта му е от другия край на България ,бригадата е от майната си,материалите вече са купени,а надзора е онзи Иван дето все проблеми прави - естетвено че всеки бяга от такъв обект.
Няма проблеми с материалите - клиента плаща той избира - но в случая като искаш Тондах - ми няма проблеми - ама не го купувай ти - нека строителя го купи - той ще прибере отстъпката дето ти така и няма да я видиш но пък вече ставаш по атрактивен клиент...защото към твойто плащане има вече и бонуси... съответно ти ще се възползваш

Пак казвам - сериозната бригада строи къщата между два големи обекта като уплътняване на времето... Или даже успоредно с големия обект(често съм го правил). Защото има прехвърляне на кофраж технологично време - а хората трябва да бъдат захранени с работа -при това скъпоплатена. Иначе ще избягат.

Както и да е...
Познавам повечето бригади и фирми - и знам как мразят всичко да е разхвърляно (проект материали условия) и буквално те отстрелват - защото това е проблемен обект а собственика не прави нищо за да го улесни.
П.П
Няма проблем с разрешителното - ако изтече - ще се презавери . Става лесно не като отначало.

[m_markovski]

“Абе ей !” ще казваш на жена си.

[m_markovski]

Хм, ноември 2024.
Читавите изпълнители отдавна са си нагласили програмата за годината.

За мен най-добрият вариант е да си презавериш разрешението за строеж и да търсиш изпълнител и надзор без да си притиснат от времето. И стартираш 2025.

И си намери строителна фирма, с която да сключиш договор, и която да ти СВЪРШИ работата, т.е един да носи отговорност пред теб и пред държавата.

Приказките бригада да строи, пък после някой друг да подпечатва са много примамливи, но водят единствено до главоболие и повече разходи в един момент.

А ако парите са проблем - намали си РЗП-то.

[mishomishev]

Хм, ноември 2024.
Читавите изпълнители отдавна са си нагласили програмата за годината.

За мен най-добрият вариант е да си презавериш разрешението за строеж и да търсиш изпълнител и надзор без да си притиснат от времето. И стартираш 2025.

И си намери строителна фирма, с която да сключиш договор, и която да ти СВЪРШИ работата, т.е един да носи отговорност пред теб и пред държавата.

Приказките бригада да строи, пък после някой друг да подпечатва са много примамливи, но водят единствено до главоболие и повече разходи в един момент.

А ако парите са проблем - намали си РЗП-то.

Ей човек ти наистина не четеш...
"Фирмата" НЕ СТРОИ тя си седи в офиса и брои пари "фирма" на обекта няма да видиш
Една фирма е толкова добра - колкото е бригадата и. Те са водещите.

На обекта работи бригадата тя чете плановете (и чат пат стротелния техник ) бригадата връзва арматурата тя прави кофража тя лее бетона. Ако някъде сбърка нещо - тя е...като сбъркат с 11 см нивелацията кой мислиш че ще я оправи?
Сега представи си че бригадата е много кадърна и надъхана (има я) ама фирмата и плаща колкото да не умре - лъвския пай къде отива? в офиса нали?
Как тогава тези момчета ще имат хъс да работят ? А ? Помисли малко...А инвеститора платил яко и се чуди що няма тяга на обекта
Това нещо с грешките го забрави - няма вариант фирмата да поеме грешки - няма такъв. На втория ми обект - бригадата беше отлична но половин година след това развалих покрива и го направих НАНОВО. Причината беше че просто е калпаво проектиран - не върши работа. Как мислиш - архитекта ми го плати ли? Още ме е яд като си спомня - оттогава на хора които които си седят само на бюро и чертаят и не се качват на покрива - гледам със съмнение.
Както и да е - не ми се спори и убеждава.
Приемаме че си прав и толкоз.
П.П
И не се притеснявай - винаги можем съборим покрива и наново ще го направим не е толкоз фатално

[Gadnyara]

Ок, краткият съвет към питащия е да си хареса бригада и да провери дали е прикрепена към лицензирана фирма. Напълно логично.

А дали ще ми искат фактури - явно в София е друго, защото още преди години трябваше с платежни документи да доказвам разни твърдения в документите при въвеждане в експлоатация. Няма никаква пречка да поискат фактурите от плащания към фирмата - дори само номерата и датите.

Според познати, сега е по-трудно за редови граждани, примерно след CoViD епохата се обсъждат проблеми само с писма, консултации наживо няма.

[BatGeorgeone]

По-дългия съвет към строящия е:

1. Почни да четеш от сега за да научиш етапите на строителството и да можеш да разбираш какво се случва на обекта, така сам ще може да правиш надзор ежечасно/ежедневно ако и когато се наложи.

2. Подозирам си над 30 години, ако е така лично отсявай хората на обекта ти с кратък разговор и много въпроси от твоя страна, ако човека ти се стори не читав или лъже, тествай дали лъжат ги махай на секундата, боклук човек ще твори само боклук работа на обекта ти, махай ги беза да се замисляш и секунда и без никакви емоции!

3. Ти плащаш за услуга, ако дори един ден, ако дори една мизерия сътворят и не искат да я оправят за своя сметка - махай ги на мига, без емоции, прошката и компромисите нямат място на твоя обект.

4. За читав и доверен Технически Ръководител не жали пари и задължително да не е близък с бригадата, познати да, но не близки, той е твоя ангел спасител, ако той се издъни дори и веднъж, виж правило три по-горе!

5. Всеки който пробва да шмекерува, да шикалкави, да лъже - вън от обекта и му триеш телефона на мига, и дириш следващия.

Всичко е постижимо, трябват ти доверени хора, снимки, видеота, уатсап и нерви и търпение и самообучение, успех ти желая!

[BatGeorgeone]

Напротив, това е начина да намериш читав архитект, читав проектант, после читав технически и после полека лека читавите хора те свързват с доверени и читави строители, плявата и скрабта се отсяват моментално и се подържа качество!

[m_markovski]

На теория си абсолютно прав.
Все пак живееш на острова. Тук ситуацията е по-различна.

[BatGeorgeone]

Аз се занимавам със строежи и в родината от вече 3-4 години на няколко места из България, не е като да не знам как стоят нещата.

[mishomishev]

По принцип заради такива като m_markovski знаещите губят желание да дават конкретно инфо.

Особено като се чуват такива глупости:
И си намери строителна фирма, с която да сключиш договор, и която да ти СВЪРШИ работата, т.е един да носи отговорност пред теб и пред държавата.
От личен опит - няма да намери по две причини:
1.Фирмата ще поиска 2 пъти повече пари - при този обект разликата в парите ще бъде повече от 150 000 лв - ГАРАНЦИЯ... това не са пари за вафли..И аз твърдя че няма да е по качествено . Аз лично разлика от 150 000 лева - ами няма да ги дам! Ще съборя плочата и наново ще я излея - ще събора покрива и наново ще го направя и ще останат пари....
2.Фирмата няма да подпише договор с който да отстранява недостатъци за своя сметка - поне аз не съм чувал и виждал такива..Договорите са "хвърчащи" и на коляно - знам го от опит.Плаща се едно яко капаро и вече си вътре-няма отказване....
А ако парите са проблем - намали си РЗП-то
Значи човека е изръсил една камара пари (над 15 000 трябва да е) половин година са му проектирали мислили и накрая са му връчили 23 папки (минимум) всички подписани подпечатани и с разрешение за строеж - и сега го съветват да ги хвърли и да прави наново?? Защото то как ще намалиш РЗП-то? Ще отрежеш от стената ли? Или ще махнеш етаж? Ами че то наново архитектура наново конструции арматури кофражен план ел ?? И наново строително разрешение??? И всичко това - плащай??
Абе отде ви копат такива умни бе???

Не е ли по добре да направи като всички останали? А именно :
Намира си бригада/фирма и започва - първи етап - до покрив - това е много много важно...Значи почваш и не спираш докато не стигнеш покрива... Така си изчисляваш парите пазарлъците и прочие...Когато покриеш покрива - може да спреш и да чакаш. През това време може да извадиш акт 14 - официален документ за къщата - може да я ипотекираш да я продаваш или най малкото вече имаш документи за нея...
Второ :
През този етап - може да се огледаш да помислиш за подобрения за оптимизация - като има покрив - няма проблеми - може да седи и да чака - разрешението лесно се удължава или презаверява - всичко е нормално...

Един съфорумник каза нещо много умно:

Напротив, това е начина да намериш читав архитект, читав проектант, после читав технически и после полека лека читавите хора те свързват с доверени и читави строители, плявата и скрабта се отсяват моментално и се подържа качество!

Абсолютно е вярно - точно така е. Ако прочетете по горе внимателно написаното - ще разберете !
Кадърния просто не търпи аматьори - разберете го това - още като му кажеш кой ще копае отде ще вземат бетона или кой е арматурния двор - той веднага знае...
Ако не знае - това не е специалист
Няма вариант да си добър/оборотен и да не познаваш конкуренцията в района лично и кой за какво става.Читавия бригадир има в телефона си почти всичи шефове на фирми - и като вдигне и каже ало трябва ми еди какво си - веднага отговарят. Защото утре като закъса фирмата - бригадира ще се притече на помощ.

Мислех да пусна един груб ценоразпис с грубо описание на СМР от миналото лято - просто за сравнение разумни цени на бригади и на фирми - и всеки да си мисли и прави сметките...ама заради такива "умници" ми минава желанието
И пак стана дълъг пост - и ще ме наплюят..

[Alerad]

Моля Ви, изпратете ми налично съобщение ценоразпис с описание на СМР за миналата година. Благодаря Ви!

[Skorpion_BG]

Мислех да пусна един груб ценоразпис с грубо описание на СМР от миналото лято - просто за сравнение разумни цени на бригади и на фирми - и всеки да си мисли и прави сметките...

Пусни, пусни. Аз в момента съм на етап слагане на покрив на еднофамилна къща с застроена площ 110 квадрата и РЗП 330 квадрата /с подпокривен етаж/. Като приключа, ще напиша колко ми е струвал този етап. Строи фирма, аз практически не се занимавам.

[BatGeorgeone]

Мишев, пусни това ако обичаш, ако искаш на ЛС или тук публично - Мислех да пусна един груб ценоразпис с грубо описание на СМР от миналото лято - просто за сравнение разумни цени на бригади и на фирми - и всеки да си мисли и прави сметките...

[Juiced]

Ако искаш ми пиши или се обади на 0895634631 и ще те свържа с водеща фирма в града, която строи всичко и в момента дори строи във Виница

[pan_rt]

Някой да си е блъскал главата с дървена къща 100кв. Каква категория е строежа и минава ли се по пътя на монолитното строителство. Интересува ме и фундамента какъв е също.